不動産Q&A 買いたい人編 50問

不動産を売買した時に、仲介業者に支払う仲介手数料の額は?

仲介業者が、売主及び買主から頂くことのできる仲介手数料の上限は、下記の通り定められています。

  • 物件の売買金額のうち200万円以下の金額<100分の5>+消費税
  • 物件の売買金額のうち200万円を超え、400万円以下の金額<100分の4>+消費税
  • 物件の売買金額のうち400万円を超える金額<100分の3>+消費税

※売買価格が400万円以上の場合は、(「価格×3%」+6万円)+消費税の金額が、上記の計算式で算出した金額と同額になります。

<仲介>と<売主>の違いは?

物件の所有者(売主)から依頼を受けて、不動産を販売するのが<仲介>。不動産業者の仲介により物件を購入する際には、仲介手数料が必要になります。物件の所有者が、仲介業者を通さずに、直接、買主に不動産を売却するのが<売主>。
仲介手数料が必要な仲介物件は、割高に思えますが、<売主>直売の場合、販売経費などを、予め価格に上乗せしているのが一般的です。一概にどちらが得とは、言い切れないでしょうね。

住宅ローンを利用して、住宅を購入する場合の流れを教えて下さい。

物件の見学(案内)→購入申込み→住宅ローンの事前審査の申込み→事前審査の承認→重要事項説明を受けて契約(物件価格の10%前後の手付金を売主に支払う)→住宅ローンの本申込み→住宅ローンの承認→金融機関との住宅ローンの契約(金銭消費貸借契約)→残金決済(売買残金を売主に支払う)・所有権移転・物件引き渡し→入居
以上のような流れになります。

信頼できる不動産会社の見分け方は?

不動産取引を業務とする宅地建物取引業者は、免許の更新をする度に、免許証番号の( )内の数字が1つずつ増えていきます。この免許の更新は、5年毎におこなわれますが、この数字の大きい業者は、営業年数が長く、一般的には、経験豊富で安定している業者と言えるかもわかりません。

物件探しの際、同時に複数の不動産会社に声をかけて大丈夫?

はい、複数の不動産会社にお問い合わせされることをお勧めします。不動産の情報は、各社で共有している情報もあれば、各社が独自に保有している物件もございます。手間を惜しまずに、1社でも多くの不動産会社にお問い合わせをされるべきです。次のお電話やメールでご希望のお家に出会うかもしれません。

自己資金ってどのくらい必要?

自己資金は購入価格の20%以上あれば理想です。自己資金は少しでも多い方が物件をご購入された後のローンの返済も楽だと思います。ただ、自己資金ゼロの方でも、(物件価格の全額+諸費用ローン)を利用されることによって、物件購入が可能な場合がございます。

購入時に必要な諸費用はいくら位?

新築一戸建て、新築マンション以外の中古マンション、中古一戸建て、土地については、通常、仲介手数料がかかります。仲介手数料以外にかかる諸費用としましては、住宅ローンを利用する場合で、

  • 住宅ローン事務手数料
  • ローン保証料
  • 火災保険料
  • 登記、抵当権設定費用
  • 司法書士への支払い手数料
  • 印紙代
  • 固定資産税、都市計画税の精算金

などが必要です。借入金額等によりまして抵当権設定費用は変わりますし、不動産の評価によって登記費用も変わりますが、およそ物件価格の7%前後の諸費用が必要です。

申込書を書いたら買わなければいけないの?

そんなことはありません。この書類は、購入の意思を示し、交渉権を得るための書類なので、提出後にやむを得ず契約を断りたい時は、契約前でしたらペナルティなしで申込みを撤回することができます。しかし、購入意思がはっきり決定していない段階で、物件を抑えるために申込書を書くことは避けるべきでしょうね。

A社で紹介してもらった物件を、B社で購入することはできるの?

「A社から紹介してもらった物件を気に入ったが、その後のA社の営業マンの対応に不信感が出てきた。」といったケースもあるようです。市場に出ている物件であれば、一般的にどちらの会社でも取り扱いができるケースが多いですね。物件選びと同様、仲介会社選びの方も大切です。同じ仲介手数料を支払うのでしたら、納得して任せられる会社を選ぶべきです。物件を紹介してもらっただけで、その会社から購入しなくてはいけないということはありません。信頼できる会社を選びましょう。

未公開物件ってどういうこと?

不動産ポータルサイトや不動産情報誌に掲載されていない物件、或いはレインズ(国土交通大臣指定、不動産流通機構)に登録されていない物件のことを、いわゆる未公開物件というようです。ご紹介の速さや希少価値を、お客様にアピールするためのセールストークとして利用されることが多いのですが、急ぐことなく、冷静に判断をしましょう。また、その会社だけでなく他社でも、同じ物件を取り扱えることもありますので、じっくりと物件の検討をして下さい。

何件くらい物件を見て購入する人が多いの?

大体5~10物件位をご覧になられて、お家をご購入されるお客様が多いように思います。同じ物件でも昼と夜、平日と日祝日に分けてご覧になられることをお勧めいたします。日曜日に来たら静かな環境だと思ったのに、平日に来たら近くで工場の音がしていた、といったこともございます。ご購入をお考えの物件には、一度でも多く足を運ばれることをお勧めします。

物件選びの条件が定まらない。何から決めるといい?

まず、ご希望の優先順位をもう一度絞って見られてはいかがでしょうか。通勤やショッピングの利便性を優先させるべきか、子供さんの通学の便利さを取るべきか、お家の広さや間取りを優先するべきか、自然環境の良さを取るべきか等、ご家族でお家選びの優先順位をもう一度ご相談されてみてはいかがでしょうか。ぜひ皆さまの思いのいっぱい詰まった素敵なお家をGETして欲しいものです。

気に入ったマンションがあったのですが、当初の希望価格より高く、予算オーバーになってしまいます。何かいい方法は?

まず、ご購入の際の諸費用(物件価格の7%程度)が不足でしたら、金融機関で諸費用ローンの借入れが可能な場合もございます。また、ご引っ越しを業者に依頼されずに、ご身内の方に手伝って頂いて、ご自分でご引っ越しをされる方法もございます。それから、仲介業者を通じて、価格の値引きの交渉をしてもらうことは、ご無理でしょうか。売主様のご希望(例えば、物件の引渡し時期を少し先に延ばしてほしい等)を了解することによって、値引き交渉がまとまる場合もございます。一度ご検討されてみてはいかがでしょうか。

なかなか気に入る物件がみつからない。どうしたらいい?

ご購入されてからのリフォームも視野に入れられてはいかがでしょうか。(1) 周辺の環境は気に入っているが交通が不便。(2)家は気に入っているが近くに子供を遊ばせる公園が欲しい。(3)間取りはいいんだけど、台所は対面式のシステムキッチンが欲しい。(4)車庫が1台しかないんだけど、なんとか車を2台止めたい等、なかなか100%ご希望通りの物件と巡り会うのは難しいものです。でも上記の(3)(4)でしたらリフォームをすれば何とかなるかもしれません。物件をご購入されてからでも理想のお家に近づけていくことが可能な場合もございます。

新築か中古か迷っています。どういう基準で選んだらいい?

ご予算内に応じて、新築または中古住宅を選ばれると良いと思います。当社の近くのエリア、例えば泉南市・阪南市付近でしたら、新築一戸建てで価格は2,000万円台~2,800万円くらい。中古の一戸建てでしたら400万円台くらいから、中古マンションでしたら300万円台くらいの価格から物件がございます。もちろん新築住宅をご希望されるお客様も多いのですが、あまり住宅に資金をかけすぎないことも大切です。毎日の生活の方がもっと大事だと思います。

マンションか戸建てか迷い中。どういう基準で選んだらいい?

マンションは、電車の駅から比較的近い位置にある場合が多いので、生活の利便性を選ぶならマンション、ご家族の多い方なら間取りの多い一戸建てがお勧めです。

物件を案内してもらうのに、どのくらいの時間を見ておけばいい?

できるだけ時間をかけてゆっくり物件をご覧頂けるとありがたいですね。数件の物件をご覧になられる場合には、2~3時間は必要かと思います。できましたら事前に、ご希望のエリアや価格を不動産会社に伝えておいて、半日くらいかけて余裕を持って物件をご覧になられるのがベストだと思います。特に遠方から来られる場合は、前もって資料を取り寄せておいて、ある程度ターゲットを絞った上で物件を案内してもらうのも効率的だと思います。

物件を見に行った際は、どこをチェックするといい?

まず外観からは外壁にヒビが入っていないかどうか、瓦がずれていないかどうか。室内ではドアがスムーズに開閉できているかどうか。歩いた時に床がしなったりしていないかどうか等、一般のお客様でも簡単にチェックできるところがあります。また、購入する前に建築業者に建物のチェックを依頼される方法もございます。

契約から入居までは、どれくらいの期間が必要?

住宅ローンをご利用される場合は、ローン手続きの期間が必要ですので、物件が空家であってもご契約からご入居まで通常1ヶ月~2ヶ月程かかります。また、ご入居中の物件をご契約された場合は、売主様が退去されてからのご入居になりますので、ご入居までの期間が3ヶ月以上かかる場合もございます。

中古住宅の購入を考えていますが、注意するポイントを教えて欲しい。

新築住宅との大きな違いは、売主の瑕疵担保責任期間(売買の目的物に隠れたる欠陥があった場合に、売主が負うべき責任の期間)です。新築の場合は、建物の欠陥部分につき、売主に10年間の修復義務がありますが、中古の場合は、売主が個人か業者かによって違います。中古住宅を購入して引き渡しを受けた場合、建物の主要構造部分等に、万一瑕疵(欠陥)が見つかった場合、個人が売主だった場合は通常2~3ヶ月、業者が売主だった場合は、2年間売主に瑕疵担保責任期間があり、その期間内は、売主が建物の欠陥を修復する義務があります。但し、その期間が経過した後に見つかった場合は、買主負担で修復することになります。また、売主が個人の場合は、瑕疵担保責任が免責ということがあり、その場合、物件の購入後に建物の欠陥が発見されたとしても、売主にその修復を要請することができません。

中古住宅の場合、リフォーム費用は、通常、売主と買主どちらの負担になりますか?

売却希望者が居住中のまま売りに出している場合も多く、その場合、住みながらのリフォーム工事がしにくいこと、リフォームそのものが個人の好みが強く反映されることなどにより、住宅購入後に買主が、ご自分の費用負担でリフォームを行なうことが基本的には多いようです。不動産業者が売主となって住宅を販売する場合で、リフォーム済みの物件は、数多くありますが、この場合、リフォーム費用が価格に上乗せされているのが一般的です。個人の売主がご自分でリフォームしてからお家を売却に出すケースは、比較的少ないと思います。

土地を買って注文住宅を建てたい。どう進めるとうまくいく?

まず、土地+建物+諸費用の金額をきめることが大切です。総額の予算が3,000万円で、その内諸費用が200万円、建物価格が1,800万円としますと、土地価格は1,000万円になります。住宅ローンをご利用される場合が殆んどですが、自己資金がある程度用意できれば、ローン返済も楽になります。

中古物件を買ってリフォームしたい。どう進めるとうまくいく?

ご購入される物件が決まりましたら、ご契約前にリフォームの見積もりを取られたら良いと思います。そうすれば、物件ご購入後にリフォーム費用がオーバーすることもなく安心です。

建築条件付き土地とは何ですか?

建築条件無しの土地の場合、建物を建てる建築会社を購入者が自由に選べますが、建築条件付きの土地の場合は、その土地の上に建てる建物の建築会社が指定されます。但し、建築条件付き土地として販売されていても、場合によっては交渉により建築条件を外せる場合もあるようです。

不動産の売買契約にクーリングオフはあるのですか?

ございます。但し、クーリングオフが適用されるのは、次の2つの条件を満たしている場合に限ります。

  1. 宅地建物取引業者が自ら売主となる売買契約で、買主が宅地建物取引業者以外の者であること。
  2. 通常の契約場所(売主業者の事務所・店舗や仲介業者の事務所・店舗など)以外で、その売買契約が締結された場合。

但し、次の場合は上記1.と2.の条件を満たしていても、クーリングオフができなくなります。

  • 売主業者が購入申込者(買主)に対して、クーリングオフできる旨を書面告知してから8日以上経過したとき。
  • 買主が現に物件の引き渡しを受けていて、物件購入代金の全額を支払っていたとき。

売買契約をしたけれど、住宅ローンが借りられなかったらどうなるの?

通常、売買契約書に、買主が住宅ローンの借入れをすることを記載し、もし融資の承認が得られなかった場合は、買主が売買契約を白紙解約できることを特約に定めます。そうすれば、ローンが借りられなかった場合でも、支払済みの手付金は、買主に全額返金されます。但し、住宅ローンの本申込は、申請書類として売買契約書や重要事項説明書等が必要ですので、契約後でなければローンの本申込ができません。その為、せっかく契約したのに住宅ローンが借りられなかったということにならないように、殆どの金融機関ではローンの事前審査という制度があります。事前審査は、売買契約の締結前に前もって比較的簡略な手続きで、予め、住宅ローンの借入の可否を審査するというものです。住宅ローンを利用される場合には、ローンの事前審査のご利用をお勧めします。

重要事項説明書とはどんなものですか?

不動産を購入したり借りたりする人に、契約前に、宅地建物取引士が物件について宅地建物取引業法に定められている内容を説明する書類のことです。

気に入った物件に、他の人から先に購入申し込みが入ってしまいました。

不動産は残念ながら同じものは2つありません。そこで申し込みは基本的に先着順となります。ただし、最初に申し込みをされたお客様が何らかの事情でお申込みをキャンセルされた場合は、2番目に購入申し込みをされたお客様との商談となります。

徒歩○分ってどうやって測ったもの?

地図上の道のりを分速80mで歩くと何分かかるかを計算し、端数を切り上げた数値。ただ、徒歩○分はあくまで所要時間の目安。信号や踏切待ちの時間等などは考慮されていないので、最寄駅から現地までは必ず自分の足で歩き、実際の所要時間や交通量、坂道の有無などを確かめましょう。

なぜ角地の人気が高いの?

一定基準を満たした角地は、他の区画より※建ぺい率(※敷地面積に対する建築面積の割合)が10%アップします。また、解放感に優れ、日当たりや採光、通風を確保しやすい事が人気の理由。中でも、東南の角地は東側と南側の日当たりが確保できるので、特に人気も高いようですね。

プライバシーが守られている家とは?

道路を歩く人や隣家の視線が気にならない工夫が施されている家です。台所や居室が道路に面している場合、通行人の視線を遮る工夫がなされているかどうかを確かめましょう。また、浴室の窓が道路に面していないか、隣家との間隔が十分に確保されているか、窓の位置がお隣のお家と当たっていないかもチェックポイントです。

使い勝手のいい家の条件は?

コンセントや照明のスイッチの位置、テレビや電話回線の端子の数や位置など、細かな配慮が行き届いた家が使い勝手のいい家。また、追い焚き機能付きのお風呂や、容量が大きめの24号ガス給湯器が設置されているなど、毎日の生活の快適性を支える設備が備わっていることも、使い勝手のいい家の条件になります。

長持ちする家の条件は?

柱や土台にヒノキや鉄骨などの強くて腐りにくい部材を使い、防腐・防蟻処理がしっかり施されていること。雨水の排水処理や床下の換気が良く、湿気の少ないこと。こういったことが建物が長持ちする条件として挙げられます。また、外壁の塗り替えや屋根の葺き替えなど、メンテナンスがしやすいことも大切なポイントです。

「建付土地」と「更地」の違いは?

「建付土地」は古い建物がついた土地、「更地」は建物がなく整備された土地。「建付土地」の物件を購入して、建物を解体する場合は、建物の解体費はその立地によって差が大きく、道が狭くてトラックが入らない場合などは、解体費は割高になります。「建付土地」を購入する場合は、契約前に建物の解体費用の概算をつかんでおきましょう。

金利にはどんな種類があるのでしょうか?

金利には3種類あります。

  1. 変動金利
  2. 一定期間、金利が変わらない期間限定型の固定金利
  3. ローン完済まで、借入期間中ずっと金利が変わらない長期の固定金利

の3種類です。1.変動金利型は年に2回金利の見直しがありますが、返済額は、元金と利息の内訳で調整される為、5年間はローンの返済額が一定になります。また、5年毎に返済額の見直しがございますが、その際には、金利がどれだけ上がっていても、前回の返済額の1.25倍以上は上がらないというルールがあります。2. 3.の固定金利型は、予め定めた期間中の金利と返済額は一定になります。固定金利型は、金利と返済額が一定の為、安心感がありますが、変動金利型より金利が若干高く設定されています。

住宅ローンの上手な組み方は?

金融機関によって、住宅ローン商品の内容、金利が違いますが、ローン借入後の金利上昇のリスクを考慮されて、長期の固定金利型を選ぶ方も多いようです。しかし、それがベストな選択とは限りません。変動金利と固定金利を組み合わせるミックス返済もお勧めです。

住宅ローンを借りる場合の、元利均等返済と元金均等返済との違いは?

元利均等返済は、毎月決まった金額を返済し、一定の返済額の中で、元金と利息の返済の割合が変わっていきます。当初は、利息の支払い分に充てられる割合が多いので、元金の減りが遅いといった特徴がありますが、返済額が一定なので、返済計画が立てやすく安心感があるというメリットがあります。
元金均等返済は、元金を毎月均等にし、それに対して利息を乗せていく形になります。従いまして、当初の返済額は元利均等に比べ多くなりますが、その分、元金も着実に減っていくので、徐々に返済の負担は軽くなっていきます。元金均等返済は、元金の減少するペースは元利均等返済に比べ速いので、総額で見た場合、ローンの返済総額は、元利均等返済より少なくなります。
一般的なのは、元利均等返済で、元金均等返済は取り扱っていない金融機関もあります。

繰り上げ返済には、どんな方法がありますか?

ある程度の資金がたまったら、まとめて返済し、元金を減らすことを繰り上げ返済と言います。残債の一部を返済することを一部繰上返済、残債のすべてを返済することを一括繰上返済と言います。一部繰上返済には、毎月の返済金額をそのままにし、期間を短縮する「期間短縮型」と期間はそのままにし、毎月の返済金額を減らす「返済額軽減型」があります。総額でみると効果が大きいのは「期間短縮型」になります。尚、繰上げ返済は、返済開始から早い時期に行なうほど、利息軽減効果も大きくなります。

名儀の持分比率はどのように決めたらよいでしょうか?

共有名義で不動産を取得する場合、一般的には、出資比率に応じて持分を決めます。例えば、夫婦で購入する場合、出資比率が2:1だった場合は、2/3と1/3の持分比率となります。しかし、ケースによっては出資額がはっきりとしていないこともあります。共働きでどちらか一方の収入は貯蓄をして、もう一方の収入を生活費にしていた場合などです。このケースは、所得の額で按分することになります。

団体信用生命保険とは

金融機関を保険契約者とし、住宅ローンを借りている人を被保険者とする生命保険契約のことです。被保険者が、住宅ローンの返済期間中に死亡または所定の高度障害状態になったときに、金融機関は生命保険会社から保険金を受け取り、その保険金を被保険者のローン返済に充当する仕組みになっています。団体信用生命保険への加入は、住宅ローンを借りる場合の条件となります。保険料は民間の金融機関であれば、金融機関が負担してくれます。保険を申し込む際に健康状態について記入しますが、事実と異なる事項を記入した場合は、保険金が支払われない場合もあるので、ご注意ください。

物件の購入後にかかる費用は?

まず物件購入後、3~4カ月後に不動産取得税納税通知書兼納付書が買主様の元に届きます。但し、この不動産取得税は、建物の築年数や延床面積により税の軽減が受けられる場合があり、不動産取得税が免税(ゼロ)になる場合もございます。購入の翌年からは、毎年5月頃に固定資産税・都市計画税の納付書が送られてきます。マンションの場合には毎月の管理費・修繕積立金も必要になってきます。また、自治会費や町会費が必要な場合もございます。

市街化区域・市街化調整区域とは何ですか?

市街化区域は、今後、概ね10年以内に、優先して市街化開発を進められるよう計画された区域です。市街化調整区域は、文字通り、市街化を促進するような開発を、当面抑制しながら調整を図っていくように定められた区域です。市街化調整区域内においては、一定の要件を満たしたケース以外は、基本的に住宅等を建築することができませんので、要注意です。

消費税がかかる物件とかからない物件があるというのは本当ですか?

はい、本当です。まず土地そのものに対して消費税はかかりません。土地は「消費」するものではないからです。ですから、一戸建住宅やマンションの売買の場合は、土地は非課税で、あとは建物がどうなるかということになります。売主が宅地建物取引業者などの事業者ですと、「業(なりわい)」として一戸建やマンションを販売するので、建物に対して消費税がかかります。ですから、業者が売主となっている新築住宅や、新築マンションなどは消費税が必要となっているわけです。また、中古住宅、中古マンションなどで売主が一般個人である場合は、売主は、業者でなく「業(なりわい)」としておりませんので、住宅を購入されても、消費税は非課税となります。

位置指定道路って何?

一団の土地を建築業者が何区画かに区割りして分譲する場合等で、区割りした土地が建築基準法に定める接道義務を満たしていない場合、一定の基準に適合する幅員4m以上の道路を作ります。その上で、都道府県知事から位置の指定を受けた道路のことを、位置指定道路といいます。一般的に、位置指定道路は、建築基準法第42条1項5号道路と言います。尚、この位置指定道路については、住民が道路として利用する為、固定資産税等は非課税となります。

セットバックって何?

緊急車両等の通行に供する道路を確保するため、道路の中心より建造物を2m後退することをいいます。その部分は、宅地を道路として提供することになり、自分の所有地であっても植木・工作物・建物等の設置ができません。対面側が川や線路などの場合は、対面より4m後退したラインとなります。

建ぺい率・容積率って何?

建ぺい率とは、敷地面積に対する建物の建築面積(通常は1階の床面積)の割合。また、容積率とは、敷地面積に対する延床面積(各階の床面積の合計)の割合、例えば敷地面積200㎡で建ぺい率50%、容積率100%の場合、建築面積は200㎡×50%の100㎡が、延床面積は200㎡×100%の200㎡が上限となります。

品確法って何?

正式名は「住宅の品質確保の促進等に関する法律」。この法律により、新築の建物に関し10年間の保証を附することが、建築業者に義務付けられました。つまり、新築住宅で購入して、万一建物の基本構造部分に欠陥があった場合でも、10年間は無料で直してもらえるということになります。従来に比べて、安心して新築住宅を購入できる環境が整ったと言えます。

新築住宅の工事の完成が遅れたときの保証は?

工事の遅れによって生じる費用については、新築している建築会社が負担するのが一般的です。保証してもらう内容(現在支払っている家賃等)を契約前に確認し、契約書に明記してもらうと安心です。

ファミリーハウスさんの特徴・強みを教えて

当社は、売買と賃貸の両方を取り扱っております。当社の特徴と致しましては、地元(泉南市・阪南市地域)で割合長く(23年余り)営業させて頂いておりますので、賃貸物件も多く(住居・店舗・事務所等が約420室、駐車場が約750区画)管理させて頂いております。ご購入と賃貸の両面で不動産をお探しの方にも、それぞれご希望に近い物件をご紹介させて頂けると思います。よろしければ一度当社までお問い合わせくださいませ。

希望条件を伝えたら、物件を探してくれるの?

はい、一生懸命お探しさせて頂きます。ご希望の条件をおっしゃってください。当社では、泉南市・阪南市を中心に売り家・売りマンション・売り土地の物件情報を常時約300件保有しております。ご希望のエリア・価格帯をおっしゃって頂きましたら、できるだけご希望に近い物件を紹介させていただきます。

お知らせ

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登録物件数

  • 売物件: 216件
  • 賃貸住宅物件: 197件
  • 貸店舗/事務所/倉庫/その他: 32件
  • 駐車場: 33件

泉南市・阪南市の地理

泉南市と阪南市は、大阪府の南西部に位置しており、関西国際空港の一部が泉南市に含まれています。