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重要事項説明ってなに?

不動産の取引に際しては、契約前にその物件の内容や取引条件等について書面にて買主に説明することが仲介業者に義務付けられています。

これが「重要事項説明(重説)」で、売買契約の場合の主な内容は以下の通り。

 

・不動産の表示、登記簿に記載された事項

・法令に基づく制限の概要、敷地と道路との関係

・私道負担に関する事項、金銭の貸借に関する事項

・飲用水、ガス、電気の供給設備、排水設備の整備状況及びそれらを使用する場合の負担金の有無や費用

・集合住宅(マンション)の場合、1棟の建物やその敷地の権利、管理、使用に関する事項

・売買代金以外に授受される金銭の額と目的

・契約の解除に関する事項

・損害賠償額の予定または違約金に関する事項

・手付金の保全措置の概要等・・・

 

この重要事項説明の内容は不動産を購入する上で全て大切な事柄ですので、もし不明な点がございましたら曖昧なままにせずに必ず確認して理解することが重要です。

例えば、契約締結より前に重要事項説明書を預かって事前に内容を確認しておくこともオススメです。

 

 

「賃貸経営」という資産運用

比較的低価格の中古住宅やマンションを購入されて賃貸経営をされているお客様がおられます。

銀行に預金しても低金利の昨今、仮に500万円で一戸建てを購入されて固定資産税等の経費を差引いて年間50万円の賃料収入がございますと、年間の利回りが10%となります。

かなりの高利回りです。

建物の修理費用や空室が発生しますと利回りが低くなりますが、将来賃貸物件を売却されますと現金収入が入ってくるといった魅力もございます。

資産運用をお考えの方は「賃貸経営」も選択肢の一つに加えて見られてはいかがでしょうか。

賃貸物件の内覧時どこを見る?

賃貸ハイツやマンションの内覧時に間取や日当り、生活の利便性等を確認して頂くのはもちろんですが他にどういった点をチェックすればよいのでしょうか。

お部屋の設備で申しますと、室内の照明やエアコンの有無、台所ではコンロの有無、浴室につきましては追焚機能がついているかどうか、トイレではウォシュレットの有無等のチェックも重要です。

敷地内の駐車場も遠い区画より近い方が便利です。

セキュリティ面ではオートロックや窓等の雨戸の有無を重要視されるお客様もおられます。

また、集合住宅で一番多いトラブルは生活音によるトラブルです。

生活音は主に上のお部屋から下のお部屋に伝わる場合が多いので、元気いっぱいでお部屋を走ったりされるお子様のおられるご家族はなるべく1階のお部屋を、他のお部屋の足音等が気になる方は出来るだけ最上階のお部屋を選ばれることをお奨めします。

どうぞ素敵なお部屋をゲットして下さいね。

違約金って何?

先日お客様(A様)から弊社にご相談がございました。

ご自宅をご売却されるとのことで、既に売買契約を締結されたとの事です。

しかし、その後A様のご事情が変わられまして一旦ご契約されたその契約を解約されたいとの事です。

つきましてはA様から今回ご契約されました売買契約書の内容を拝見させて頂きましたが、その契約書には売買契約を解約する場合に相手方に支払う違約金の内容が記載されております。

当然、今回のA様の場合も契約を解約するには既定の違約金を買主に支払うことになります。

では一旦締結した売買契約を解約するのにいくら位の違約金が発生するのでしょうか。

ごく一般的な例で申し上げますと、仮に売主がご自宅を価格1500万円で売却されて契約時に買主に手付金として100万円を受領されたとします。

この場合、契約書に記載された手付解除日までは売主は受領した手付金の100万円を買主に返金して更に手付金と同額の100万円を買主に支払うことで契約の解除ができます。

しかしながら上記の手付解除日を過ぎてしまいますと、相手方に違約金(例えば違約金を売買価格の10%相当額と定め場合は150万円)を支払うことになります。

また、買主が同様に売買契約を解約した場合も上記の違約金を売主に支払うことになります。

但し、売買契約を解約する場合で買主において住宅ローンの借入ができなかった場合には、一定期間内であれば「買主は違約金を売主に支払うことなしに契約解除ができる」といった内容の特約を売買契約書に付記するのが一般的です。

上記のように一旦締結した契約を解約することは可能ですが、その場合は相当額の違約金を相手方に支払うことになります。

お困り事のご相談窓口は?

不動産についてのご質問やご相談をよくお客様から承ります。

不動産を買いたい、売りたい、借りたい、貸したい といったご相談が多いのですが、中にはトラブルが起こってしまってお困りのお客様からのご相談もございます。

「中古住宅を購入したのですが、入居したらガス給湯器が故障していました」

「一戸建の住宅を貸しているのですが家賃が滞って困っています」等のご相談です。

こういったご相談を頂きました場合には出来るだけ状況を詳しくお聞き致しまして締結されたご契約書の内容をご確認させて頂きます。

その上で関係法規等に基づきましてお客様にトラブルの解決の為のアドバイスをさせて頂いておりますが、万一不動産取引等でトラブルが生じてしまった場合には実はオススメの公的な相談窓口がございます。

その窓口は【不動産適正取引推進機構】(TEL 03-3435-8111、受付は平日9:30~17:30)という機関です。

当機関は政府の外郭団体で不動産の専門知識を持った相談員が常駐しており、不動産に関連した問題に親切に相談に乗ってくれます。

実は不動産業者である私も不動産のことで判断に迷う事案が生じました時に、当機構に電話を入れてご相談させて頂いております。

この機関へのご相談はもちろん無料ですので、もしお客様が不動産取引等の件でご不明な点やお困りの事柄がございましたら上記の【不動産適正取引推進機構】にご相談されてみてはいかがでしょうか。

トラブル解決の糸口が見つかるかもわかりません。

住宅インスペクションって何?

住宅インスペクションとは建築士の資格を持つ検査員が第三者的な立場で住宅の検査を行う制度のことで、欧米では中古住宅の売買時に当たり前に行われております。

中古住宅の売買の際に、この住宅インスペクションの制度を利用致しますと、住宅の売買契約の前に建物の検査を実施しますので買主様は安心して住宅を購入することができます。

また、事前に建物の検査をすることで補修の必要な箇所や劣化の状況把握をすることができ、物件購入後のリフォームやメンテナンスの予定が立てやすくなります。

尚、住宅の検査結果に基づきまして既存住宅瑕疵保証保険を付保致しますと、買主様は住宅ローン減税等の税制優遇を受けることが可能になります。

(但し、税制優遇を受けるには一定の要件を満たすことが必要です)

また、この既存住宅瑕疵保証保険に加入することにより物件購入後に生じた雨もり等のトラブルにつきましても対処ができることになりますので安心です。

お客様で住宅の売買をされる際には、この住宅インスペクションの制度をご活用されることを是非お奨め致します。

 

賃料が入らなくて困っています

先日、倉庫を貸しておられる家主様からご相談をお受け致しました。

「倉庫を貸していますが、もう半年間賃料が入っていません。催促してもご入金頂けなくて困っています」との事です。

どう対処しましょうか。

家主様に詳しくお話しをお聞き致しますと、賃貸借契約時に借主様のご身内の方で連帯保証人になって頂いている方がおられるとの事です。

まずその連帯保証人の方にご相談してみましょう。

その上で、その連帯保証人の方から借主様に滞納賃料の催促をして頂くと共に、賃料の支払いができない場合は倉庫を明渡して頂くよう交渉して頂くようにします。

それでも借主様が賃料を支払ってくれない場合は賃料の滞納分を連帯保証人様に支払って頂くよう要請することになります。

(連帯保証人は借主と同等の債務を負っています)

 

上記の交渉でも解決が困難な場合は法的手続き(裁判)をとることになりますが、これには費用と日数がかかります。

いずれに致しましても賃料は毎月発生しますので早急に倉庫を明渡して頂くことが重要です。

未入金の賃料は当然、物件の明渡し後になっても請求することになります。

ご自宅のお買替につきまして・・・

先日、お客様が来店されました。

お住み替えの為、「現在お住まいの一戸建を売却されて(中古)マンションを購入したい」とのことです。

現在お住まいのご自宅は住宅ローン等の借入が無くて「ご自宅を売却された資金をそのまま次のマンションの購入資金に充当したい」とのご希望です。

弊社にてご自宅を査定させて頂きましたところ、ご自宅の査定価格は約1500万円になりました。

お住み替え先のマンションの購入価格は1000万円前後を予定されておられます。

上記のお話ですと、一見スムーズにお住み替えが進みそうな感じですが留意すべき重要なポイントがございます。

お住み替え先のマンションが見つかりましても購入代金を全額お支払いしないとご入居ができません。

一方、ご自宅のご売却の代金は売主が引越しをして建物内を空にした状態で買主に引き渡しをしてからでないと入金になりません。

これでは、当初お客様がご希望されたように、ご自宅を売却した資金で次のマンションに入居することはむずかしいことになります。

ではどう致しましょうか。

ご自宅の購入者が決まりました場合は、我々不動産の仲介業者は通常、買主様と売主様の双方に事前にご了解を頂きまして、売買契約書に「物件の引渡しにつきましては買主様から売主様への売買金額の全額が支払われた後、物件の引渡しまで1週間の猶予を頂きます」といった内容の特約を付記致します。

こうしますと、売主様はご自宅を売却した資金をそのまま次の住宅の購入に充当して買主様から物件の引渡し猶予を頂いた1週間の間に新居に引しができることになります。

不動産取引は大きな金額が動きますので不測の事態が起きてトラブルが生じないよう細心の注意が必要です。

団体信用生命保険って、ナニ?

住宅ローンを組んだ方がローン返済途中に死亡されたり高度障害等になられた場合にローンの残債の支払いが免除される保険が団体信用生命保険です。

この団体信用生命保険の保険料は、ローンのお申込先の金融機関が全額負担してくれます。

金融機関から住宅ローンの借入をされる場合にはこの団体信用生命保険へのご加入が必須条件になります。

逆に申しますと、この団体信用生命保険へのご加入が出来なかった場合には住宅ローンの借入ができないことになります。

ご収入面等の審査では住宅ローンの承認が得られたにもかかわらず、ご本人様が過去にご病気・ご入院されたことがあってこの団体信用生命保険へのご加入が認められずに結局、住宅ローンの借入ができなかった例もございます。

お若くて健康に自信をお持ちの方には、おせっかいに聞こえるかもわかりませんが、住宅ローンを利用されて住宅のご購入をお考えの場合は、やはり「ご健康でバリバリお仕事をされておられる時期」に住宅ローンを組まれることも私からのアドバイスのひとつです。

尚、同じく住宅ローンのお借入でもフラット35をご利用される場合は、上記の団体信用生命保険のご加入は任意ですが、万一のことを考えますと、やはり何らかの保険等にご加入されておかれることをお奨め致します。

尚、フラット35を利用される場合に、別途保険等に加入される際の保険料等はお客様のご負担になります。

買うなら車と住宅、どちらが先?

先日、お若いご夫婦が店頭に来られました。

ご主人様の同僚の方が、最近、中古住宅を住宅ローンを利用されてご購入されたということです。

ご来店されたお客様は現在賃貸マンションにお住まいで、先日住宅をご購入された同僚の方とはご年齢や勤続年数、ご年収もほぼ同じくらいだとのことです。

今回ご来店いただきましたお客様も、一戸建住宅のご購入をお考えでしたので、お話をお伺い致しました。

その結果、先に住宅をご購入された同僚の方はローンの借入ができたようですが、今回のお客様の場合は住宅ローンの借入がむずかしいようです。

何故でしょうか?

実は、今回のお客様は3ヶ月程前にローンでお車をご購入されて、現在毎月4万円近く車のローンをご返済されておられるとのことでした。

住宅ローンの借入限度額は、毎月(毎年)の返済可能額によって借入額が左右されますので、既に車等他のローンをご返済されている場合は、その分住宅ローンの借入可能な金額が少なくなってしまいます。

ローンを利用されてお車や住宅のご購入をお考えの方には、是非お車より住宅を先にご購入されることをお奨め致します。

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泉南市と阪南市は、大阪府の南西部に位置しており、関西国際空港の一部が泉南市に含まれています。