先日、お客様が来店されました。

お住み替えの為、「現在お住まいの一戸建を売却されて（中古）マンションを購入したい」とのことです。

現在お住まいのご自宅は住宅ローン等の借入が無くて「ご自宅を売却された資金をそのまま次のマンションの購入資金に充当したい」とのご希望です。

弊社にてご自宅を査定させて頂きましたところ、ご自宅の査定価格は約１５００万円になりました。

お住み替え先のマンションの購入価格は１０００万円前後を予定されておられます。

上記のお話ですと、一見スムーズにお住み替えが進みそうな感じですが留意すべき重要なポイントがございます。

お住み替え先のマンションが見つかりましても購入代金を全額お支払いしないとご入居ができません。

一方、ご自宅のご売却の代金は売主が引越しをして建物内を空にした状態で買主に引き渡しをしてからでないと入金になりません。

これでは、当初お客様がご希望されたように、ご自宅を売却した資金で次のマンションに入居することはむずかしいことになります。

ではどう致しましょうか。

ご自宅の購入者が決まりました場合は、我々不動産の仲介業者は通常、買主様と売主様の双方に事前にご了解を頂きまして、売買契約書に「物件の引渡しにつきましては買主様から売主様への売買金額の全額が支払われた後、物件の引渡しまで１週間の猶予を頂きます」といった内容の特約を付記致します。

こうしますと、売主様はご自宅を売却した資金をそのまま次の住宅の購入に充当して買主様から物件の引渡し猶予を頂いた１週間の間に新居に引しができることになります。

不動産取引は大きな金額が動きますので不測の事態が起きてトラブルが生じないよう細心の注意が必要です。

住宅ローンを組んだ方がローン返済途中に死亡されたり高度障害等になられた場合にローンの残債の支払いが免除される保険が団体信用生命保険です。

この団体信用生命保険の保険料は、ローンのお申込先の金融機関が全額負担してくれます。

金融機関から住宅ローンの借入をされる場合にはこの団体信用生命保険へのご加入が必須条件になります。

逆に申しますと、この団体信用生命保険へのご加入が出来なかった場合には住宅ローンの借入ができないことになります。

ご収入面等の審査では住宅ローンの承認が得られたにもかかわらず、ご本人様が過去にご病気・ご入院されたことがあってこの団体信用生命保険へのご加入が認められずに結局、住宅ローンの借入ができなかった例もございます。

お若くて健康に自信をお持ちの方には、おせっかいに聞こえるかもわかりませんが、住宅ローンを利用されて住宅のご購入をお考えの場合は、やはり「ご健康でバリバリお仕事をされておられる時期」に住宅ローンを組まれることも私からのアドバイスのひとつです。

尚、同じく住宅ローンのお借入でもフラット３５をご利用される場合は、上記の団体信用生命保険のご加入は任意ですが、万一のことを考えますと、やはり何らかの保険等にご加入されておかれることをお奨め致します。

尚、フラット３５を利用される場合に、別途保険等に加入される際の保険料等はお客様のご負担になります。

先日、お若いご夫婦が店頭に来られました。

ご主人様の同僚の方が、最近、中古住宅を住宅ローンを利用されてご購入されたということです。

ご来店されたお客様は現在賃貸マンションにお住まいで、先日住宅をご購入された同僚の方とはご年齢や勤続年数、ご年収もほぼ同じくらいだとのことです。

今回ご来店いただきましたお客様も、一戸建住宅のご購入をお考えでしたので、お話をお伺い致しました。

その結果、先に住宅をご購入された同僚の方はローンの借入ができたようですが、今回のお客様の場合は住宅ローンの借入がむずかしいようです。

何故でしょうか？

実は、今回のお客様は３ヶ月程前にローンでお車をご購入されて、現在毎月４万円近く車のローンをご返済されておられるとのことでした。

住宅ローンの借入限度額は、毎月（毎年）の返済可能額によって借入額が左右されますので、既に車等他のローンをご返済されている場合は、その分住宅ローンの借入可能な金額が少なくなってしまいます。

ローンを利用されてお車や住宅のご購入をお考えの方には、是非お車より住宅を先にご購入されることをお奨め致します。

「自宅を売却したいのですがどういった方法がありますか？」といったお電話をよく頂きます。

ご自宅に限らず、不動産をご売却される場合には大きく分けまして二つの方法がございます。

ひとつは、①不動産業者が自らを買主として直接物件を買取りさせて頂く方法です。

もうひとつは、②不動産業者が売物件の仲介（媒介）をさせて頂いて買主様をお探しする方法です。

さて、それぞれの場合のメリットとデメリットを考えてみましょう。

上記①の場合は、ご売却希望の物件（例えばご自宅）の買取価格につきまして、売主様と買取業者との間で合意が得られましたら、その金額にて業者が自らを買主として物件を購入致します。売主様と致しましても、お部屋を片付けたりお家を見に来られるお客様との案内時間を調整したりする手間や負担がかかりません。また、お客様のご案内がありませんので、ご自宅等をご売却されることが近隣の方にわかりにくいと言えます。

上記②の場合は、まず不動産業者がご売却希望の不動産の価格査定をさせて頂いて売主様と業者の合意した金額を売買価格として仲介業者が購入希望者をお探しすることになります。但しこの場合、物件のご契約の時期につきましては早い場合もありますし遅くなる場合もございます。また長く売却できない場合には、売却価格を当初の価格よりも下げて売却する必要性が生じる可能性もございます。

上記①と②を比較致しますと、売却価格が同等、あるいは価格の差異が少ない場合は、当然①の業者買取の方が売主様にとりましてメリットがあるものと考えられます。但し、業者が物件を買取した後に物件にリフォームや修理を施して、それに費やした費用や利益を計上した価格にて物件を再販致しますので、その為不動産業者が所有者様から物件を買取る価格は②の仲介の場合の査定価格よりも低くなるケースが多いと考えられます。（だいたい業者の買取価格は仲介の場合の査定価格より３割程度低くなると思います）

いずれに致しましても、不動産のご売却（ご購入も含めて）の場合、大きな金額が動きますので、失敗のな無いよう十分ご検討されることが大切です。

弊社の店頭には、貸店舗や貸事務所等の事業物件をお探しのお客様もよくご来店されます。お客様が営業をされる業種は、飲食店・美容室・整骨院・学習塾・介護事務所等さまざまです。
こういった事業物件をお探しの場合、当然のことですが、まず立地条件が重要です。やはり、人や車の往来が多くて目立つ所、できれば駅近の物件をご希望される方が多いですね。
さて、貸店舗や貸事務所を借りられる場合には、少し気に留めて頂きたいことがございます。
お店を始められる際には、開店の為の工事費等につきまして、事前に工事費等の見積りを出されて念入りに準備をされるケースが多いのですが、退去される場合にも、実は相当の費用がかかる場合も多いのです。
賃貸借契約時に締結される契約書には、たいてい「退去時には借主の費用負担において借室を賃貸借契約締結時の原状に復すこと」といった、借主の原状回復義務の内容が記載されています。つまり、「契約後借主が設置したエアコンや照明・棚・看板等の設備、更には飲食店の場合には、カウンターやテーブル・イス厨房機器や給排水設備等も借主の費用負担にて撤去して、物件を借りた当時の状態に戻すこと」といった契約内容になっています。これらには当然費用もかかって参りますので、ご契約時には退去時にかかる費用も念頭に置いておかれた方がいいように思います。
また、住居物件の賃料や共益費には消費税がかかりませんが、店舗や事務所等の事業用賃貸物件の賃料・共益費には通常、別途消費税がかかります。将来消費税がアップした場合には、その分借主の負担も増えますので注意が必要です。

住宅をご購入される場合、大部分の方が住宅ローンを利用されます。

住宅ローンをいくら借りるのか、返済期間を何年にするのか、金利は変動金利で借りるのか、それとも固定金利で借りるのか、毎月のみの返済にするのか、ボーナス返済併用プランにするのかetc.　住宅ローンを利用される場合、選択肢は色々ございます。

住宅ローン借入の契約（金銭消費貸借契約）をされる場合、そのご契約に２時間程かかります。

それだけ選択する項目が多いという訳です。

ローンの返済期間は長いより短い方が安心ですが、短期間で住宅ローンを返済するとなりますと、その分毎月の返済額が多くなります。

変動金利と違って固定金利ですと、毎月の返済金額が変わりませんので資金計画が立てやすくなりますが、固定金利の場合、変動金利よりも金利が高くなります。

また、ボーナス返済を利用した方が、毎月の返済額は少なくなりますが、ボーナスの額は減ることも考えられます。　色々と迷うところですが、ご自分の生活設計に見合ったプランを選ぶことが重要です。

尚、ご返済の期間を少し長め（最長で３５年間）に設定されて、余裕があるときに少しずつでも内入れしていかれますと、ローンのご返済も楽になって参ります。　こういった一部繰上げ返済もお勧めです。

ご自宅等の住宅につきまして、「いくら位で売れますか？」　また　「いくら位で貸せますか？」と言ったご相談がよくございます。

こういった場合は、物件を拝見させて頂いた上で、ご売却価格やお家賃等の査定をさせて頂くことになります。

ご売却の場合は、売られた後は、譲渡税等のお支払いがある場合を除いては、ご出費は少ないのですが、ご自宅等を貸された場合には、収入と支出の両面を考慮する必要がございます。

賃貸に出されて、ご入居頂きますと毎月の家賃は入ってきますが、一方建物のメンテナンスの費用も発生して参ります。

基本的にガス給湯器の故障や給排水設備の水漏れ、排水の詰まり等の設備関係のトラブルにつきましては、その修理費用は貸主の費用負担になります。

また、万一、雨漏りが発生した場合も貸主がその修理代を負担することになります。

また、ご入居者が退去されましたら次のご入居者が決まるまで家賃が入ってこないことになります。

分譲マンションを貸される場合は、空室であっても修繕積立金や管理費が毎月マンションの所有者にかかって参ります。

住宅をご売却されるか、または、賃貸に出されるか、いずれにしましても、事前に十分相談されることをお勧め致します。

お部屋探しをされておられるお客様から「契約時の費用（初期費用）をできるだけ低く抑えたいのですが・・・・・」と言ったご相談をよくお受けします。

お部屋が決まって、さてご入居となりますとご引越しの費用を始め、家具や洗濯機、冷蔵庫、照明器具etc.の購入費用で結構出費がかさみます。

賃貸借契約時に必要な費用で主なものは、敷金・礼金・火災保険料・保証会社の保証料・仲介手数料、それに当初の家賃等とこれらの費用も結構かかります。

ご契約時のこういった費用（初期費用）を抑える為には、まず、礼金、敷金の金額の少ない物件（例えば、礼金０円、敷金０円の物件）を選ぶこと。

また、フリーレント（ご入居時から一定期間の家賃等が免除されるシステム）の利用が可能な物件を選ばれますと、初期費用を抑えるのに効果的です。

また、ご引越しを業者に依頼する場合は数社から相見積りを取ってみましょう。　引っ越し代を節約できる可能性もございます。

お部屋探しで、お気に入りの物件が見つかりましたら、次はいよいよ入居のお申込みとなります。

最近では、殆んどの物件でお申込みの際に、賃貸の保証会社の審査を受けて頂くことになります。

その審査の内容につきまして、お客様から時々ご質問をお受け致します。

審査のお申込みの際の必要書類は、基本的にはご本人確認の為の運転免許証等位で、そんなに多くありません。

審査の内容につきましては、おそらくクレジットカードのお申込み時と同等程度の審査内容だと思います。

通常、ご入居者様が申込み人となりますが、ご入居者様の収入が少ない場合、また　ご収入が無い場合は、安定したご収入のあるご身内の方で入居の申込みをされることも可能です。

また、保証会社に支払う保証料が、ご契約時と契約期間中の更新時に必要となります。

保証料の契約更新は、通常１年毎または２年毎ですので、その更新時には毎月の家賃等プラス保証の更新料が必要となります。

賃貸契約時の保証料や更新料の金額は、利用する保証会社によって異なりますので、お部屋の契約時に担当者に確認しましょう。

中古住宅（マンション）を購入したり、売却したりする場合にいくら位の経費がかかるのでしょうか？

例えば、価格１０００万円の中古住宅を住宅ローンを利用して購入される場合、住宅ローンの借入額、保証会社への保証料の支払い方法、購入物件の築年数、延床面積、地積、火災保険の契約内容にもよりますが、

・登記費用　・抵当権設定費用　・住宅ローン保証料　・火災保険料　・仲介手数料　・ローン手数料　・収入印紙代　等でおおよそ８０万円～１００万円（物件購入価格の８～１０％）位の費用が必要かと思います。

逆に、ご所有の不動産を１０００万円の価格でご売却される場合、抵当権抹消や住所変更の有無にもよりますが、仲介手数料、収入印紙代等で、４５万円～５０万円（売却価格の４．５～５％）程度の費用がかかってくると思います。

また、引越し等の費用も別途必要となりますので、こういった出費も考慮に入れておきましょう。